Una evaluación preliminar de las necesidades de vivienda en el Valle de Roaring Fork determinó que la región probablemente necesitará alrededor de 7,200 nuevas unidades de vivienda asequible para satisfacer la demanda en los próximos 10 años.
Una ley estatal de 2024 requiere que todos los municipios realicen y completen una evaluación de necesidades de vivienda antes de finales de 2026. La evaluación se está llevando a cabo en todo el valle, con la participación de gobiernos locales desde Aspen hasta Parachute. La coalición de gobiernos también realiza esta evaluación para presentar al estado una petición de límite de ingresos para centros turísticos rurales bajo la Proposición 123, lo que permitiría a estas comunidades acceder a fondos estatales para proyectos de vivienda que atiendan niveles de ingresos más altos de los que la Proposición 123 normalmente permite.
“Los diferentes programas dentro de [la Proposición 123] están restringidos por el Area Median Income (AMI), y muchos de los AMI que se requieren para usar esos fondos no se alinean realmente con lo que está ocurriendo en nuestra comunidad”, dijo Liz Axberg, analista de políticas de vivienda de Aspen, durante una sesión de trabajo del Concejo Municipal el lunes 8 de diciembre. “Esta evaluación debe demostrar que tenemos necesidades de vivienda en niveles de ingresos más altos”.
La evaluación no es legalmente vinculante y no obliga a los gobiernos del valle a construir la cantidad de unidades identificadas. Culminará en un plan de acción de vivienda que delineará los próximos pasos para abordar las necesidades habitacionales de la región.
El estado asignó alrededor de 200 millones de dólares en fondos de la Proposición 123 para gobiernos locales que desarrollen proyectos de vivienda. La región podría recibir potencialmente millones de dólares, dependiendo de los programas a los que se postule, señaló Axberg.
La evaluación encontró que existen casi 4,500 unidades de vivienda asequible en la región, más del 90% de ellas ubicadas en el condado de Pitkin. De esas unidades, el 65% están en Aspen, explicó Rachel Shindman, vicepresidenta de Economic and Planning Systems, Inc. En febrero, la ciudad aprobó un contrato con esta firma para realizar la evaluación.
“Lo que esto nos dice es que no estamos empezando desde cero”, dijo Shindman. “Buscamos continuar el éxito que ya hemos tenido. Ya estamos haciendo mucho; simplemente queremos construir sobre ello”.
Pero también se encontró que no hay ningún lugar en la región donde el precio medio de una vivienda unifamiliar sea inferior a 1.5 millones de dólares. Tampoco hay ningún lugar donde el precio medio de un townhome sea inferior a 1.25 millones. Los condominios fueron el único tipo de vivienda con un precio medio inferior a 1 millón en 2024, y solo en Carbondale y Snowmass no incorporado.
En 2024, el 80% de las ventas de viviendas en la parte alta del valle solo eran asequibles para hogares que ganan más del 400% del AMI, lo que equivale a 452,400 dólares para un hogar de tres personas, dijo Shindman al concejo municipal. En el valle medio, cerca de la mitad de las ventas eran asequibles únicamente para hogares que ganan más del 400% del AMI.
Según la evaluación, un hogar de dos personas que gana el 100% del AMI en el condado de Pitkin podría pagar un máximo de 2,515 dólares mensuales de alquiler en 2024.
El objetivo de la evaluación es reducir o eliminar el hacinamiento en los hogares, disminuir los desplazamientos de larga distancia (el 62% de los trabajadores del condado de Pitkin se desplazan desde fuera del condado, y una cuarta parte viaja más de 50 millas) y atender las necesidades de vivienda para los empleos no cubiertos en la región.
La mayor parte de la necesidad habitacional en el condado de Pitkin se concentra en los hogares de categoría 2 y 3, es decir, quienes ganan entre 51–85% del AMI y 86–130% del AMI, respectivamente, explicó Shindman.
Al considerar los desarrollos de vivienda asequible ya planificados, como el proyecto Lumberyard en Aspen y Tree Farm Lofts en Basalt, la necesidad habitacional regional a 10 años es de aproximadamente 7,200 unidades. La parte correspondiente al condado de Pitkin es de unas 2,550 unidades.
La mayor necesidad de vivienda existente en Aspen se concentra en personas con ingresos muy bajos o extremadamente bajos, es decir, quienes ganan menos del 50% del AMI. Los Créditos Fiscales Federales para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) permiten a los desarrolladores construir proyectos de vivienda asequible para personas con límites estrictos de ingresos.
Pero la Autoridad de Vivienda de Aspen–Condado de Pitkin ha tenido dificultades para llenar las unidades en Truscott Phase II y Aspen Country Inn, las dos propiedades LIHTC de la ciudad, debido a esos límites de ingresos tan estrictos.
“Lo único que realmente siento la necesidad de señalar es el desafío que hemos tenido para llenar nuestras unidades de Crédito Fiscal para Bajos Ingresos”, dijo la alcaldesa Rachel Richards. “Ya sea porque las personas de ingresos bajos trabajan dos empleos y por eso no califican, o por cualquier otra razón, no vamos a volver a usar créditos fiscales de bajos ingresos. Son demasiado inflexibles, y cuando los salarios aumentan de repente un 25%, quizá por la pandemia, no hay absolutamente ninguna flexibilidad con el gobierno federal”.
“Tenemos unidades que son extremadamente difíciles de llenar, así que no veo que creemos más unidades para ingresos ultra bajos”, añadió.
Shindman señaló que parte de la solicitud para la petición de límite de ingresos para centros turísticos rurales incluirá datos sobre vacantes en unidades LIHTC y las condiciones particulares del valle que impiden que las personas califiquen para ellas.
“[Los líderes estatales] dicen que necesitan ver necesidad en los niveles de ingresos más bajos, y nosotros decimos que lo entendemos, y además Liz ha estado recopilando datos sobre cuántas vacantes hay en esas unidades para mostrar que ‘simplemente no funciona aquí’”, dijo Shindman.
Con la primera fase de la evaluación completada, Shindman trabajará con personal regional para preparar la petición de límite de ingresos y comenzar la elaboración de un plan de acción de vivienda que requerirá la aprobación del concejo municipal.
Traducción por UserWay