Los administradores municipales de Carbondale debatieron cómo podrían perfeccionar una normativa sobre alquileres a corto plazo que entró en vigor en 2022. Después de que Carbondale limitará el número de propietarios que podían acceder a licencias de alquiler a corto plazo, se ha visto una disminución en las opciones de alojamiento turístico. 

Por Halle Zander

Aspen Public Radio

Traducción por Convey Language Solutions


Los administradores municipales de Carbondale se inclinan por una normativa con menores restricciones para los alquileres a corto plazo.

La junta debatió cómo podrían mejorar una normativa que la ciudad puso en vigor en 2022 y que exige a los propietarios que quieran alquilar sus viviendas durante menos de 30 días seguidos que soliciten una licencia de alquiler a corto plazo. También limita cuáles son las propiedades que pueden obtener dicha licencia.

Las viviendas situadas en la “zona de núcleo comercial histórico” del centro de Carbondale cumplen los requisitos; lo mismo ocurre con cualquier propiedad que cumpla los requisitos de residencia principal de un propietario. Algunos propietarios que no cumplan los requisitos de estas categorías pero que hayan alquilado a corto plazo antes de 2022 también pueden adquirir una licencia.

Parte de la motivación de la ciudad al aprobar la normativa era impedir que los inversores compraran varias propiedades en la ciudad y las alquilaran durante unos cuantos días despues.

Según la administradora municipal, Lauren Gister, el temor era que estos propietarios retiraran del mercado de alquiler a largo plazo las viviendas existentes en Carbondale, lo que dificultaría la búsqueda de opciones de alojamiento para la mano de obra local.

“Nos dimos cuenta de que eso no era, de hecho, lo que teníamos en la ciudad”, dijo Gister. “Había un par de propiedades propiedad de inversores, pero en su mayor parte, se trata de gente normal que intenta alquilar una parte de su casa o su casa entera cuando no están aquí. Y había unas cuantas que eran segundas residencias”. 

En junio de 2023, 71 propietarios de Carbondale tenían licencias activas de alquiler a corto plazo. Hasta el martes, la ciudad sólo tenía 35. 

La ciudad no está segura si los propietarios no renovaron sus licencias y siguen operando alquileres de corto plazo, pero las licencias no son transferibles. Por lo tanto, los actuales compradores de casas de vacaciones fuera del distrito histórico de Carbondale no podrán alquilar sus propiedades a corto plazo, incluso si los anteriores propietarios sí podían.

En la sesión de trabajo del martes, la administradora municipal Jessica Robison dijo que muchas propiedades que actualmente no reúnen los requisitos para obtener licencias son casas grandes que se alquilarían por 6,000 a 7,000 dólares al mes, y estas casas no son opciones viables para la mayoría de la mano de obra de Carbondale.

“No creo que vayamos a resolver la crisis de vivienda asequible restringiendo los alquileres a corto plazo”, dijo Robison. “Sé que esa fue una gran preocupación en 2022, cuando la gente vino y dijo: “Esto se está comiendo los alquileres a largo plazo de viviendas para la mano de obra”. Creo que estamos viendo que ese no es realmente el caso”. 

Los votantes de Carbondale aprobaron un impuesto sobre los alquileres a corto plazo en 2022, y la ciudad ha recaudado casi 300,000 dólares hasta mayo de 2024. 

Los partidarios de reformar la regulación de alquileres a corto plazo de Carbondale argumentaron que la ciudad está perdiendo ingresos fiscales como resultado de las restricciones actuales. 

Brittany Hailey gestiona los alquileres a corto plazo en el valle Roaring Fork. Dijo a los administradores municipales el martes que muchos de sus clientes quieren alojarse en Carbondale, pero no hay suficientes lugares en los que alojarse a corto plazo para ellos. Por ello, de vez en cuando les ofrece su casa particular.

“Me he mudado de mi casa particular porque dicen: “’Tenemos que quedarnos en Carbondale. No hay ningún sitio al que ir’”, dijo Hailey. “Así que me he mudado a otro lugar con mis hijos”.

También dijo a los administradores que la regulación de los alquileres a corto plazo de Carbondale no ha tenido efecto en los precios de las viviendas ni en los precios de los alquileres, ya que ella supervisa regularmente el mercado de alquileres, pero el administrador municipal Chris Hassig rebatió esa afirmación. 

“No sé si podemos demostrar una negativa en cuanto a los precios de las viviendas o de los alquileres”, dijo Hassig. “No lo sabemos. El objetivo de la normativa en un principio era preventivo. No se suponía que iba a acabar con una crisis existente; se suponía que era prevenir una crisis inminente”.

Añadió que puede haber algunos ajustes que merezcan la pena en el reglamento existente, pero espera que la junta siga adelante con cautela. 

“Creo que todos estamos de acuerdo en que no queremos ajustar nada más, pero creo que queremos ser cuidadosos sobre cómo lo ajustamos”, dijo Hassig.

En general, los administradores se mostraron partidarios de reducir las restricciones. Aún está por determinarse si eso incluye permitir a los propietarios de segundas viviendas alquilar a corto plazo o simplificar el proceso de concesión de licencias. 

El personal municipal buscará un espacio en el orden del día en el futuro para que los administradores sigan discutiendo el tema.
NOTAS:
El alcalde de Carbondale, Ben Bohmfalk, dice que ahora que han podido limitar los alquileres a corto plazo, la ciudad puede explorar formas de hacerlos más accesibles para la gente.

En la primavera de 2022, la Junta de Administradores emitió una normativa que exigía la concesión de licencias para todos los alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés) en el pueblo de Carbondale. En resumen, todas las propiedades residenciales que alquilen unidades por un periodo de menos de 30 días debían obtener una licencia de la ciudad antes del 31 de julio de 2022. Sólo podían ser elegibles aquellas propiedades que ya estuvieran alquilando activamente a corto plazo el 8 de marzo de 2022 o antes. Sólo se concederían nuevas licencias a aquellas propiedades que fueran la residencia principal del titular de la licencia o para propiedades situadas en la zona del núcleo comercial histórico (HCC).

En los próximos meses se debatiría sobre las plataformas digitales y las posibles exenciones al reglamento. La junta se negó a considerar posibles exenciones a las limitaciones de las licencias de alquiler a corto plazo en ese momento, pero fijó un calendario informal de revisión y debate anual en julio para examinar el estado del programa de alquiler a corto plazo en Carbondale y determinar si se recomienda algún cambio menor.

En junio de 2023, había 71 alquileres a corto plazo con licencia en Carbondale. Aproximadamente la mitad de estos parecían ser segundas residencias o propiedades de inversión. Sólo tres propietarios fueron listados como poseedores de múltiples propiedades STR (alquileres de corto plazo) en Carbondale, y todos son unidades múltiples en el mismo edificio (dúplex, condominio o casa con ADU).

En el 2023, los votantes de Carbondale aprobaron un impuesto sobre los alquileres de corto plazo, cuyos ingresos se destinarán a iniciativas de vivienda asequible en la ciudad. Los ingresos tardarán unos años en acumularse lo suficiente como para financiar cualquier proyecto individual, pero, combinados con los fondos presupuestados y otras fuentes menores de ingresos, deberían ayudar a proporcionar opciones para impulsar la asequibilidad a lo largo del tiempo.

SITUACIÓN ACTUAL: Actualmente sólo hay 35 alquileres a corto plazo con licencia en Carbondale, y 7 alquileres a corto plazo que han solicitado la renovación y están pendientes de decisión. Para 2024 se hizo un cambio para exigir una inspección de seguridad de la vida del departamento de construcción antes de la concesión de licencias o la renovación, verificar cosas tales como detectores de humo y monóxido de carbono y adecuadas ventanas de salida de los dormitorios. Se encontró que tres propiedades tenían unidades de vivienda accesorias no permitidas o problemas de seguridad que causaron la denegación de licencias, pero la mayoría de las solicitudes han sido aprobadas sin problemas. Las solicitudes se presentan a través de GovOS en línea y el proceso es bastante sencillo, aunque la parte de cumplimiento del software requiere más trabajo por parte del personal de lo que se había propuesto en un principio.

DISCUSIÓN: En 2024 disminuyó el número de alquileres a corto plazo (y los ingresos fiscales correspondientes). Creemos que esto se debe a varios factores. En primer lugar, River Valley Ranch prohibió los alquileres a corto plazo dentro de sus límites, lo que explica la pérdida de 10 de las unidades de alquiler más alto de Carbondale en los últimos 6 meses. En segundo lugar, las licencias para alquileres a corto plazo no se transfieren a los propietarios posteriores con la propiedad. Cualquier propiedad transferida que estuviera incluida en 2022 pero que no cumpla los requisitos por sí sola para obtener una licencia representa una pérdida en el número total de unidades con licencia. Es muy difícil comparar el número de contribuyentes de los STR con las licencias reales debido a la conglomeración y presentación de los ingresos fiscales por parte de empresas como AirBnB.

Es difícil determinar rápidamente cuántos STR se anuncian que no tienen licencia actualmente. Es casi seguro que hay algunas operaciones sin licencia que siguen operando, y estamos trabajando con el software de cumplimiento para identificar y contactar esas operaciones.

ANÁLISIS FISCAL: Con un número cada vez menor de alquileres a corto plazo con licencia en Carbondale, seguiremos viendo menores ingresos procedentes de la recaudación del impuesto sobre los STR. Además, la menor disponibilidad de lugares donde alojarse en Carbondale tiene el potencial de afectar negativamente a los negocios de Carbondale, ya que los visitantes que se alojan en Glenwood Springs o Basalt frecuentarán esos lugares para ir de compras y a cenar.

RECOMENDACIÓN: Que la Junta de Administradores considere la limitada disponibilidad de nuevas licencias de alquiler a corto plazo en la regulación actual y determine si se desean cambios. En caso afirmativo, proporcione directrices al personal para que elabore un reglamento de licencias modificado para el ejercicio 2025.