Política de vivienda: de arriba a abajo

Traducción por Dolores Duarte

La disponibilidad y acceso a la vivienda se vio afectada por la pandemia. Mientras los inquilinos se esforzaban por pagar sus alquileres, los propietarios no podían pagar sus hipotecas, creando así un vacío en el mercado de la vivienda. Compañías más ricas llenaron el vacío y, en este valle pintoresco, los precios de las viviendas se dispararon, ya que los que tenían el capital para hacerlo compraron propiedades como si fueran pastelillos, lo que elevó el valor monetario de la vivienda e hizo prácticamente inviable la compra o el alquiler para muchas familias de clase media.

La política de vivienda se lleva a cabo en cada nivel jurisdiccional: desde en los municipios hasta en el Capitolio, cada uno con sus propias políticas de zonificación.

Cuando se trata de luchar por los derechos de los inquilinos, “la política estatal dicta la ley que rige los desalojos, pero los jueces locales de cada condado tienen la autoridad para interpretar esas leyes, dentro de ciertos lineamientos”, dijo Jennifer Wherry, abogada de Alpine Legal Services, a The Sopris Sun. “Por supuesto, en este momento, la política nacional también tiene implicaciones”.

La moratoria nacional sobre desalojos expira a finales de junio y a los abogados que se encuentran en la posición de Wherry les preocupa que los casos de desalojos lleguen como avalancha.

Para hacer frente a esa fecha de caducidad, la Ley del Plan de Rescate Americano de 2021 (ratificada por el Senado de EE.UU. el 6 de marzo de 2021) incluye un Fondo de Asistencia a los Propietarios de Viviendas, que asigna más de 9.96 billones de dólares “para los estados, el distrito de Columbia, los territorios de EE.UU., las tribus o entidades tribales y el Departamento de Tierras Domésticas de Hawaii, con el fin de proporcionar alivio a los propietarios más vulnerables de nuestro país”.

El Estado de Colorado recibió hasta 175 millones de dólares del total. El 7 de mayo, la administración Biden-Harris asignó 21.6 billones de dólares adicionales para todo el país, de los cuales Colorado es elegible para recibir hasta 247.79 millones de dólares, como parte del Programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia (ERAP).

“El ERAP puede ayudar a los inquilinos hasta abril de 2020”, dice la página web del Departamento de Asuntos Locales de Colorado “La ayuda puede incluir los gastos de alquiler atrasados, actuales y dos meses adicionales previstos. Después de la ayuda inicial, se puede solicitar una ayuda adicional si los fondos aún están disponibles.” El estatus de residencia legal no es una condición para tener derecho a la ayuda y cualquiera puede solicitarla siempre que cumpla “los requisitos de ingresos y otros requisitos económicos”.

Según se informa, el despliegue de estos fondos ha sido lento. “Estamos tratando de participar en las conversaciones sobre la colaboración entre los propietarios, los inquilinos y el estado para tratar de agilizar esa financiación y hacerla llegar al mayor número de personas lo antes posible”, explicó Wherry.

Ella anima a los propietarios e inquilinos a no demorarse y a buscar ayuda antes de que se produzca una situación de emergencia. “Cuando llegas al punto en que se presenta un desalojo en tu contra, las opciones son muy limitadas en ese momento”. Según Wherry, “el mayor número de opciones está a disposición de un inquilino en el momento en que se ve en apuros económicos y prevé que el alquiler del mes siguiente va a ser difícil de pagar”.

El aumento en la demanda de vivienda agrava el problema. “Un propietario puede obtener mucho más en el alquiler porque la demanda es tan alta que los precios suben”. Wherry continuó: “Y ahora tienen gente haciendo cola para conseguir la vivienda”. Los propietarios pueden decidir no renovar el contrato de un inquilino de larga duración y, en su lugar, alojar a uno nuevo con una tarifa más alta.

Nuestro pequeño estudio del caso

Históricamente, el status quo en el valle de Roaring Fork implica que la clase trabajadora se desplace desde el Colorado River Valley, tan lejos como desde Grand Junction hasta Aspen. Cada vez es más irregular que estas personas vivan en la comunidad donde trabajan, o incluso cerca de ella.

Heather Henry, administradora municipal de Carbondale, hace eco de la preocupación de Wherry, afirmando que “simplemente no hay suficiente inventario”. Aunque Carbondale está viendo nuevas promociones de viviendas con unidades de inclusión, como Red Hill Lofts (RHL), la demanda sigue siendo muy superior a la oferta.

Según su página web, “RHL es un edificio de apartamentos de nueva construcción que alberga un total de 30 estudios (desde 706 dólares), de una habitación (desde 751 dólares) y de dos habitaciones (desde 892 dólares) accesibles.” Estas unidades son todas de alquiler y están disponibles para personas que ganan el 50% o menos de la renta media de la zona (AMI). La ayuda adicional para el alquiler se aplica a 12 de las unidades para las personas que ganan el 30% o menos del AMI.

El Estudio Regional de Vivienda del Roaring Fork, finalizado en 2019, indica que en 2017 las personas que ganan el 60 por ciento del AMI en la región – desde Eagle a Parachute y hasta Aspen – necesitarían 2,118 unidades de vivienda para cerrar la brecha en esa categoría de ingresos. El estudio predijo además que ese número aumentaría a 2,383 para el año 2027. Desde entonces no se han tomado más datos, por lo que no está claro hasta qué punto la pandemia puede haber alterado esa proyección.

En la actualidad, la zonificación de la ciudad obliga a los promotores a hacer que el 20% de cualquier promoción de viviendas de cinco o más unidades sea de inclusión. La primera de estas unidades debe ser asequible para los compradores que ganen el 100% del AMI; la segunda, el 80%; la tercera, el 120%; y la cuarta, el 150%. Una quinta unidad reiniciaría ese patrón, con un precio del 100% de la renta media, la sexta volvería a ser del 80%, y así sucesivamente.

Aunque la política es una pieza eficaz del rompecabezas, los expertos coinciden en que no es la solución definitiva.

“No puedo enfatizar lo suficiente la importancia de que los propietarios y los inquilinos trabajen juntos en este momento para acceder a los recursos que pueden hacer que ambos se pongan al día”, afirmó Wherry. “La inseguridad en la vivienda es tan costosa para toda nuestra comunidad en la forma en que afecta a los puestos de trabajo, la educación, la salud y la seguridad”. Y continuó: “Prevenir esos costos de manera regional y colaborativa es un buen uso de nuestro tiempo y energía en este momento.”