Cerca de las 11:30 p.m. del miércoles, la Comisión de Planificación del Condado de Garfield votó 6-1 para negar la recomendación de aprobar el desarrollo propuesto Harvest Village, de 1,500 unidades, entre Glenwood Springs y Carbondale.
La solicitud del desarrollador con sede en Texas, Realty Capital, busca transformar las 283 acres a lo largo de la autopista 82 en una pequeña ciudad, con entre 3,000 y 5,000 residentes, nueve vecindarios, 55,000 pies cuadrados de espacio comercial de uso mixto y un hotel de 120 habitaciones.
A pesar de la recomendación de negación de la comisión para la Junta de Comisionados del Condado de Garfield (BOCC, por sus siglas en inglés), la mayoría de los comisionados enfatizó la necesidad de aumentar la oferta de viviendas y animó a los desarrolladores a atender los problemas pendientes y regresar con una solicitud enmendada.
“Creo que están al 70% de lograrlo”, dijo el comisionado de planificación John Kuersten al equipo de desarrollo.
“Queremos vivienda y la densidad es clave para eso: lotes más pequeños, casas más pequeñas, multifamiliares; la oferta y la demanda son un factor importante en los precios de la vivienda.”
Cientos de personas asistieron tanto a la audiencia del miércoles 11 de marzo como a la inicial del 25 de febrero para expresar su oposición al proyecto. La mayor parte de la reunión de cinco horas de esta semana se dedicó a comentarios del público, los cuales no fueron permitidos en la audiencia anterior.
“Es demasiado denso, es incompatible con los usos circundantes, agravará la congestión del tráfico y amenaza la salud y seguridad de la comunidad”, dijo Siri Olsen, residente de Glenwood Springs y una de las fundadoras de la Cattle Creek Confluence Coalition, grupo formado en oposición a Harvest.
“Los desarrollos a gran escala son indeseables, obviamente, según la asistencia en la sala”, dijo Kuersten. “Pero también permiten economías de escala para construir estas viviendas a menor costo por unidad, y eso es algo muy importante que debemos recordar”.
El 19 de febrero, el personal de Desarrollo Comunitario del Condado de Garfield también recomendó a la BOCC negar la solicitud, según el informe del personal, debido a numerosos factores, incluidos problemas de cumplimiento relacionados con la densidad de vivienda propuesta, planes comerciales, agua, fauna, vivienda asequible, acceso al transporte público e impactos en el tráfico y otra infraestructura pública, entre otros.
Durante toda la reunión, todos se refirieron al proyecto como “Harvest Roaring Fork”, pero el nombre oficial cambió a Harvest Village por solicitud de un negocio local con el mismo nombre.
Dado que la solicitud anterior de Desarrollo de Unidad Planificada (PUD, por sus siglas en inglés) en la propiedad fue revocada el 25 de febrero, la aprobación de Harvest requeriría un cambio en la zonificación de densidad de Suburbano Residencial a Alta Densidad Residencial. La zonificación actual permitiría alrededor de 400 a 500 unidades en las 238 acres construibles, dependiendo de factores geográficos.
Una restricción legal de conservación a lo largo del río prohíbe el acceso público a 54 acres dentro del terreno del proyecto. La densidad adicional y las preocupaciones de tráfico fueron temas dominantes durante la reunión del miércoles.
Con la propia estimación del desarrollador de un aumento del 44% del tráfico en la autopista 82 en horarios pico (y al completarse el desarrollo), Olsen dijo: “El tráfico ya sobrecarga la infraestructura. Ya estamos en un punto crítico”.
Myers argumentó que el volumen de tráfico en el sitio aumentaría solo un 1% anual y que el tráfico a través de Glenwood Springs se aliviaría al acercar a la fuerza laboral a sus lugares de trabajo.
La mayoría de los comentaristas públicos dijeron que no se oponían a algún desarrollo residencial en la propiedad, pero consideraron que los beneficios de vivienda asequible se veían ampliamente superados por los impactos negativos en las comunidades circundantes, los servicios y la infraestructura debido al tamaño del proyecto.
El proyecto incluye 150 unidades con restricción de propiedad según lo requiere el condado y otras 300 unidades reservadas para trabajadores en los condados de Garfield, Pitkin y Eagle, sin restricciones de ingreso o precio.
Algunos comentaron que preferirían preservación total, citando la gran cantidad de alces que pasan el invierno en el terreno, un nido de garzas azules y la vulnerabilidad de la restricción legal de conservación en la confluencia del río Roaring Fork y Cattle Creek.
Kyle Holt, presidente de la Roaring Fork Fishing Guide Alliance, expresó preocupación por los planes de construir líneas de servicios públicos a través del río y los posibles impactos en la salud general del río.
“Creo que un desarrollo de este tamaño cambiará para siempre el carácter del Valle inferior y del corredor del río”, dijo.
John Nieley, juez del Condado de Garfield que vive cerca del sitio, detalló lo que describió como numerosas violaciones al código en la solicitud de Harvest.
“No cumplieron con los siete estándares de la comisión de planificación requeridos para la aprobación”, dijo, detallando cada incumplimiento.
Nieley señaló que los desarrolladores no proporcionaban la información “esencial para que ustedes tomen una decisión informada”, y expresó preocupación por muchas promesas hechas en la solicitud PUD sin garantías de cumplimiento.
La comisión y el personal enfatizaron la importancia de la solicitud PUD como documento regulador al que los desarrolladores debían adherirse a largo plazo, pero los críticos argumentaron que no era vinculante.
Los críticos llamaron a la parte de vivienda asequible de la propuesta un “cebo” para un proyecto con fines de lucro. Algunos comentaron que el nuevo desarrollo, especialmente el elemento comercial, generaría una necesidad de más empleados y más viviendas para ellos, exacerbando el problema de vivienda asequible en lugar de aliviarlo.
Tanto desarrolladores como críticos discutieron cifras sobre lo que los ingresos promedio podrían pagar en hipotecas para comprar unidades en Harvest, sin ponerse de acuerdo sobre lo que es realmente asequible.
“Este es exactamente el lugar donde debería haber densidad”, dijo el desarrollador principal y propietario del terreno, Richard Myers, agregando que construir economías de escala le permite vender y alquilar las unidades a precios más bajos.
También señaló que la mayor densidad permite un uso más eficiente del agua y la energía.
“No se necesita una nueva ciudad entre Glenwood y Carbondale para vivienda asequible”, dijo Davis Farrar, citando sus 46 años de trabajo en el gobierno local, incluyendo como gerente de Carbondale e interino en Basalt. “Glenwood, Carbondale y Basalt están trabajando para proveer vivienda asequible dentro de comunidades donde ya existen servicios”.
Marty Hoffman cuestionó si la capacidad hospitalaria actual podría sostener hasta 5,000 nuevos residentes. Otro comentó sobre la generación de basura y el suministro de agua, que también fueron preocupaciones principales.
Se debatió si la nueva vivienda atraerá a nuevos residentes al Valle o, como afirma Myers, cubrirá necesidades de residentes existentes y convencerá a personas de Rifle y New Castle a mudarse más cerca de sus trabajos para reducir los tiempos de traslado.
“¿Por qué intentamos resolver el problema de Aspen y Snowmass?” preguntó Mike Jeronimus, quien vive cerca del extremo sur del proyecto. “¿Por qué asumimos eso aquí?”
Solo una persona habló a favor del desarrollo. La oposición también dominó abrumadoramente los cientos de comentarios escritos presentados.
Mark Gould de Carbondale dijo que apoyaba la propuesta y hablaba en nombre de sus empleados e hijos que no tenían dónde vivir.
“Las personas pasan cuatro horas al día en traslados. No tienen tiempo con sus hijos. Con sus familias. No tienen calidad de vida. Y todos se están yendo”. Gould argumentó que el condado no puede permitirse negar más desarrollos nuevos.
Todos coincidieron en la necesidad de aumentar las opciones de vivienda asequible para la fuerza laboral del Valle, pero hubo un gran desacuerdo sobre si Harvest Village era la mejor solución.
“No creo que necesitemos una ciudad en el condado no incorporado de Garfield”, dijo el comisionado de planificación Eric Rudd.
El comisionado Temple Glassier citó demasiados “si, quizá y preguntas sin responder” en la solicitud.
Otros comisionados felicitaron a los desarrolladores por enfocarse en vivienda para la fuerza laboral y dijeron esperar ver una solicitud revisada.
El jueves por la mañana, Myers dijo que apreciaba los comentarios de la comunidad y de la comisión y que pronto se reuniría con el personal del condado para aclarar y atender los puntos pendientes antes de volver a presentar la solicitud.
Traducción elaborada con herramientas de inteligencia artificial, redactada por Bianca Godina