Aspen Journalism
Traducción por Edgar Barrantes
El estudio de caso recopila los sentimientos de los residentes sobre los alquileres, las reglas y soluciones legislativas.
Nota del Editor: Este reportaje de Aspen Journalism se publicará en dos partes, la segunda parte estará disponible en www.soprissun.com/espanol a partir de la próxima semana.
Como muchos de sus vecinos, John Sullivan mira hacia su calle en Apple Tree Park y al otro lado del río Colorado hacia la pequeña ciudad de New Castle en el Western Slope y se pregunta sobre el futuro.
El parque de casas móviles de 290 espacios donde ha vivido durante 25 años tiene uno de los escenarios más pintorescos entre los aproximadamente 50 parques de este tipo, grandes y pequeños, que salpican la región desde Aspen hasta Parachute.
Las calles y los patios están bordeados de árboles maduros para brindar abundante sombra en el verano, y hay un parque comunitario de buen tamaño donde los niños pueden jugar y las familias se reúnen para hacer picnics. Muchos de los espacios incluso dan al río, aunque con la Interestatal 70 y las vías del ferrocarril Union Pacific justo al otro lado.
No es del todo un paraíso, pero en un mercado inmobiliario en auge como el que surgió de la pandemia de COVID-19, los 63 acres de propiedad frente al río podrían ser el sueño de un desarrollador.
“Ese pensamiento ciertamente está en tu cabeza. Nunca se sabe, es posible que en algún momento suceda. Quiero decir, ha sucedido en otros lugares”, dijo Sullivan, quien recientemente se jubiló de su antiguo trabajo de mantenimiento en el Hospital Valley View en Glenwood Springs.
Dos de sus hijos adultos también viven en Apple Tree con sus familias, lo que significa que sus nietos están cerca. Es un gran lugar para vivir, especialmente para personas de medios modestos, dijo.
“Sería difícil ir a otro lugar, a menos que tengas mucho dinero para intentar comprar algo”, dijo Sullivan. “Esa realmente no es una opción para la mayoría de nosotros aquí”.
Lo que preocupa a Sullivan y sus vecinos (la adquisición de propiedad corporativa, la creciente inasequibilidad, la posibilidad de que el parque sea desplazado por la reurbanización) está sucediendo a un ritmo acelerado, tanto en el valle de Roaring Fork como en todo Colorado, lo que ha provocado prescripciones políticas más estrictas por parte de los funcionarios electos y líderes comunitarios.
En el 2020, según los registros de transacciones de propiedad del Condado de Garfield, Apple Tree Park se vendió por 22.7 millones de dólares a Investment Property Group (IPG), con sede en Park City, Utah, cuando la familia Talbott, propietaria del parque desde sus inicios, decidió venderlo.
Ese mismo año, IPG también compró el parque de casas móviles Mountain Valley de 68 espacios, en la autopista 133 a la entrada de Carbondale, por $9.5 millones, casi $4.3 millones más de lo que se vendió la propiedad solo dos años antes, según muestran los registros.
IPG ingresó por primera vez al mercado inmobiliario del área en enero del 2019 cuando compró el parque de casas móviles Aspen-Basalt de 79 espacios, en Willits Lane en Basalt, por $11.2 millones, según los registros de transacciones de propiedades del condado de Eagle.
La cartera de la compañía ahora incluye más de 150 propiedades en 13 estados, incluidos 114 parques de casas móviles que ofrecen más de 19.000 espacios, según la base de datos en línea de Mobile Home Park Home Owners Allegiance.
IPG se anuncia en su sitio web como una empresa de administración de propiedades residenciales con énfasis en la renovación y el mantenimiento de sus propiedades a largo plazo. Los funcionarios de la compañía declinaron hacer comentarios para este reportaje.
Es parte de una tendencia de propiedad que se aleja de los parques de casas rodantes de propiedad familiar (como solían llamarse)—a menudo construidos por familias de agricultores y ganaderos como una forma de generar ingresos adicionales a través de alquileres y para ayudar a los trabajadores domésticos para grandes proyectos de obras públicas desde mediados y hasta finales del siglo XX—y hacia intereses de inversión en bienes raíces de fuera del estado.
“Definitivamente es una tendencia nacional”, dijo Jon Fox-Rubin, quien trabaja con el fondo filantrópico Manaus, con sede en Carbondale, como líder del Housing Innovation Project (Proyecto de Innovación en Vivienda). “Irónicamente, algunos de los fondos federales que fueron designados para viviendas asequibles han estado accesibles para muchos de estos grupos de inversionistas para comprar parques de casas móviles y obtener tasas de interés increíblemente bajas en su financiamiento”.
Hay jugadores decentes a largo plazo, e IPG y algunos de los nuevos jugadores recientes pueden llegar a estar entre ellos, reconoció. Sin embargo, rara vez existen acuerdos que obliguen a los propietarios a mantener los alquileres asequibles o que les impidan vender el terreno para una posible reurbanización, dijo.
Reglas y aumento de alquileres
El distanciamiento de la posesión local ha traído nuevas reglas para muchos inquilinos del parque, como limitar la cantidad de cobertizos y otras estructuras exteriores que pueden tener, garantizar que las cercas estén pintadas y en buen estado, y deshacerse de los autos chatarra, los vehículos recreativos o encontrar otro lugar para guardarlos.
Las reglas están orientadas a limpiar las cosas en términos de apariencia de los parques. Pero pueden ser onerosas, por no decir costosas, para las personas que apenas están sobreviviendo.
“Trato de cumplir y hacer todo lo que puedo”, dijo Sullivan, quien tuvo que quitar dos de sus tres cobertizos, donde guarda su leña para el invierno. Ahora tiene que almacenar una parte fuera del sitio por un costo adicional.
“Así caliento mi casa durante el invierno, con madera”, dijo.
Y, por supuesto, las nuevas reglas van acompañadas de aumentos en los alquileres de espacios.
Sullivan dijo que vio un aumento de alquiler de $80 por mes el primer año bajo la nueva propiedad de Apple Tree, y uno menor el año pasado. Ahora paga 588 dólares al mes por el derecho a mantener su casa, de la que es enteramente propietario, estacionada allí. (Como ocurre con la mayoría de los parques de casas móviles, los residentes son propietarios de sus casas pero pagan alquiler por el espacio).
A través de sus esfuerzos de organización comunitaria, el grupo de defensa local Voces Unidas de las Montañas se enteró de que a los nuevos inquilinos que compraron una casa móvil existente o se mudaron a una nueva bajo IPG se les han cobrado alquileres de espacio entre un 50% y un 60% más altos que a los inquilinos de larga data quienes tienen derechos adquiridos, están pagando.
“Esa es la parte difícil de la que muchos de estos residentes me hablan”, dijo Alan Muñoz de Voces Unidas, quien ha estado ayudando a los residentes de Apple Tree a movilizarse en temas como cuestiones de cumplimiento, alquileres y preocupaciones constantes sobre la calidad del agua en el parque.
Habiendo crecido y residiendo en Cottonwood Springs Mobile Home Park, cerca de Rifle, Muñoz dijo que está acostumbrado a los aumentos de alquiler, pero generalmente no más de $10 o $15 al año.
“Entonces, se pasa de pagar quizás $410 a $425 en un año, mientras que algunos de estos parques de propiedad corporativa están saltando de $400 a $500 o $600 en un solo año”, dijo. “Y no tenemos ningún tipo de legislación que lo prohíba”.
Con las crecientes presiones sobre los residentes de los parques de casas móviles en todo Colorado, se están realizando múltiples esfuerzos, tanto a nivel de base como en la legislatura estatal, para tratar de preservar los parques de casas móviles como uno de los últimos bastiones de viviendas asequibles para personas de bajos ingresos.
Un estudio de caso
En el 2021, Mountain Voices Project, una organización de defensa comunitaria lanzada por Manaus, se asoció con Partners in Evaluation and Research (PiER) del Instituto de Investigación en Salud de Kaiser Permanente Colorado para realizar una evaluación a nivel estatal de la propiedad de parques de casas móviles y una estudio de caso local.
Según el informe final publicado por PiER el verano pasado, más de 100.000 personas viven en aproximadamente 900 comunidades de parques de casas prefabricadas o móviles en Colorado.
“A pesar de que muchos residentes son propietarios de sus casas móviles, la oportunidad de mantener viviendas estables, seguras y asequibles se ve amenazada por varios factores, incluida la falta de protección para inquilinos, la sobrefacturación, el mantenimiento de parques y los desalojos injustificados”, afirma un resumen ejecutivo del informe.
Con la inseguridad habitacional como foco, el estudio analizó algunas de las soluciones, incluido el impacto, si lo hubo, que la legislación promulgada en el 2019 y 2020 tuvo en los residentes del parque.
Esos proyectos de ley incluían:
- La Ley de Supervisión de Parques de Casas Móviles (House Bill 19-1309) y una actualización del 2020 de esa ley (HB 20-1196)
- La Oportunidad de Compra para Residentes de Parques de Casas Móviles (HB 20-1201) y una enmienda del 2022 a esa medida.
Las medidas encargaron a la División de Vivienda del Departamento de Asuntos Locales de Colorado (Colorado Department of Local Affairs’ Division of Housing) la implementación y aplicación de nuevas regulaciones para parques de casas móviles, crearon el Programa de Aplicación y Resolución de Disputas de la Ley de Parques de Casas Móviles y otorgaron a las ciudades la autoridad para promulgar ordenanzas que respalden la operación segura y equitativa de parques de casas móviles.
La ley de oportunidad de compra requiere que los propietarios avisen con 12 meses de antelación antes de que pueda ocurrir cualquier cambio de uso en la propiedad. Luego, los residentes tienen 120 días (la disposición original de la ley de 90 días fue modificada en el 2022) para hacer una oferta para comprar la propiedad.
Sin embargo, una de las principales conclusiones del estudio es que la implementación de políticas lleva tiempo y que el lenguaje suele ser confuso y tiene vacíos legales.
También señala que los residentes de los parques de casas móviles viven con miedo a represalias si se quejan del alquiler, las reglas o las condiciones, lo que dificulta la organización para poder defenderse por sí mismos.
Aunque la legislación marcó un progreso para los defensores de los parques de casas móviles en términos de garantizar la equidad racial y una mejor seguridad de la vivienda, todavía queda trabajo por hacer, afirma el informe.
“En general, observamos un retraso en el desarrollo y la implementación de políticas durante los dos años posteriores a la promulgación [de las leyes]”, concluyó el estudio. “A pesar de las nuevas protecciones ofrecidas por las políticas, el miedo a represalias entre los residentes de los parques de casas móviles fue una barrera sustancial que limitó la eficacia de las políticas”.
A nivel local, con los valores inmobiliarios y las tasas de interés en crecimiento, hay pocas herramientas para que los residentes defiendan sus derechos con respecto a los aumentos de alquiler o intenten apropiarse de sus parques, como señalaron Fox-Rubin y otros.
Hay aproximadamente 3.000 casas móviles sólo en el condado de Garfield, que albergan a entre 15.000 y 20.000 personas, según el estudio de caso local que se incluyó como parte de la evaluación estatal. Los inventarios realizados tanto por Manaus como por Voces Unidas sugieren que aproximadamente la mitad de los residentes del parque en el condado de Garfield son latinos.
El estudio local analizó tres parques de casas móviles en el condado de Garfield: Apple Tree, Cottonwood Springs (290 espacios) y Cavern Springs (97 espacios) ubicados entre Glenwood Springs y Carbondale, cerca de la intersección de la autopista 82 y la carretera 154 del Condado de Garfield.
Cottonwood Springs, que ha sido propiedad local desde su creación en 1969, ahora está registrada ante la Oficina del Secretario del Estado de Colorado como Cottonwood Springs Holdings LLC. Tuvo una valoración de propiedad de 14.2 millones de dólares en el 2023, según los registros de la Oficina del Tasador del Condado de Garfield. No se pudo contactar al agente registrado de esa entidad, el abogado retirado de Glenwood Springs, John Schenk, para que hiciera comentarios para este reportaje.
Cavern Springs, anteriormente conocido como H Lazy F Mobile Home Park, ahora es propiedad de Horizon Land Management, con sede en Maryland, con una valoración actual de poco menos de $10 millones, según los registros de la Oficina del Tasador del Condado de Garfield.
A principios del 2021, Thistle ROC (Comunidades de Propiedad de Residentes, por sus siglas en inglés), con sede en Colorado, se involucró para tratar de ayudar a los residentes a comprar Cavern Springs. Thistle ROC es una organización sin fines de lucro que ayuda a financiar corporaciones de residentes de bajos ingresos para que puedan comprar y mejorar sus parques y generar capital.
Cavern Springs era parte de una cartera de propiedades múltiples propiedad de la ahora desaparecida Strive Communities, dijo Andy Kadlec, quien trabajó para Thistle ROC en ese momento y luego presidió la Roaring Fork Community Development Corporation (RFCDC) cuando fue resucitada por Manaus. Ahora es director ejecutivo de la Autoridad Regional de Vivienda de Gunnison Valley.
Thistle logró separar dos de esas propiedades de la cartera para venderlas a los residentes.
“Pero el precio en Cavern Springs fue astronómico: Aproximadamente el doble del costo por lote que la mayoría de los otros parques de la cartera”, dijo Kadlec.
Fox-Rubin y Kadlec dijeron que una buena regla general con respecto al valor de mercado de los parques de casas móviles es de aproximadamente 100.000 dólares por unidad. En el caso de Cavern Springs, eso situaría el valor de mercado en aproximadamente lo que es el valor tasado de la propiedad: Aproximadamente $9.7 millones. Pero el precio de venta era aproximadamente el doble del valor unitario cuando se realizó la consulta, dijeron.
“Me reuní con los residentes varias veces, pero la deuda necesaria para comprar era imposible de obtener y habría resultado en que los alquileres casi se triplicarán”, dijo Kadlec.
Los registros de propiedad del condado de Garfield muestran que la propiedad de casi 14 acres transfirió la propiedad de MHCO H Lazy F a Cavern Springs MHC LLC, subsidiaria de Horizon, a fines de marzo de 2021. Sin embargo, no se registró ninguna tarifa por documento, lo que indicaría un precio de venta. El representante de la empresa que hizo la presentación reclamó una exención legal de registrar la tarifa, dijo Bev Eberle, registradora de la Oficina del Secretario y Registrador del condado.
Según los documentos comerciales de la Oficina del Secretario de Estado de Colorado, el agente registrado de Cavern Springs MHC es la abogada de Maryland, Rikki Drykerman, quien, según su página de LinkedIn, se desempeña como asesora general de Horizon. El sitio web de la empresa enumera una cartera de propietarios de docenas de propiedades en varios estados, incluidas cinco en Western Slope: Grand Junction, Montrose, Craig, Hayden y Glenwood Springs.
Los representantes de Horizon rechazaron una solicitud de comentarios para esta historia y no se pudo contactar a Drykerman para hacer comentarios.
“Nos destacamos en la creación y mantenimiento de vecindarios con terrenos arrendados asequibles, limpios y deseables; generalmente ubicados en áreas de alto costo de vida”, afirma el sitio web de la empresa Horizon. “Nuestros vecindarios con terrenos arrendados son comunidades de viviendas prefabricadas (MHC). Los MHC son similares a los vecindarios residenciales unifamiliares tradicionales, excepto que el propietario, y no el dueño de la vivienda, es el propietario del terreno sobre el que se asienta la casa del residente”.
Las ideas de los residentes
El estudio de caso que involucra a Cavern Springs, Apple Tree y Cottonwood incluyó una encuesta de los residentes para evaluar sus percepciones sobre las condiciones del parque, las prácticas de gestión y la seguridad, y su voluntad de considerar organizarse para proteger sus intereses.
La mayoría de los encuestados dijeron que viven en su parque de casas móviles porque es la única casa que pueden pagar en el área y porque los parques suelen ser tranquilos y estar cerca de los lugares a los que necesitan ir.
Pero también hay un factor de miedo, dada la dinámica de poder en la vida en parques de casas móviles. También capturado en la encuesta:
- Sólo el 34% de los residentes se sentían a salvo de represalias por parte de la administración del parque.
- Sólo el 24% se sintió a salvo de ser desalojado.
- Un 43% y un 44%, respectivamente, no estaban “seguros” de si estaban a salvo de represalias o de ser desalojados.
“Este gran porcentaje de respuestas ‘inseguras’ resalta un tema escuchado por los líderes residentes de que la gente tenía miedo de responder con autenticidad por temor a que el propietario se enterara y la posibilidad de que eso afectará su situación de vida”, dijo el estudio.
Cuando se les preguntó si estarían interesados en ser propietarios cooperativos del parque con sus vecinos, el 68% de los encuestados dijo que sí. Además, el 71% dijo que una asociación de residentes sería útil para abordar las inquietudes y comenzar el proceso de propiedad de los residentes.
“Estos porcentajes fueron los más altos en los parques vendidos recientemente Apple Tree y Cavern Springs (89% y más)”, concluyó el estudio. “Esto podría deberse a las experiencias negativas que los residentes han tenido con los nuevos propietarios del parque y a que los residentes comprenden mejor cómo ser propietario de un parque de casas móviles podría ayudarlos a evitar algunos de sus desafíos actuales”.
Problemas con el agua
La calidad del agua ha sido un gran problema en Apple Tree Park, donde el Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente de Colorado intervino este año y organizó una reunión comunitaria con residentes y representantes de IPG para tratar de encontrar algunas soluciones.
Aunque las pruebas de calidad del agua realizadas por CDPHE han encontrado que el agua no viola los estándares de salud, está descolorida debido al alto contenido de hierro de la fuente subterránea. Los residentes dicen que no la beben y no pueden lavar la ropa ni usarla para cocinar, y que los depósitos de hierro también reducen la vida útil de los grifos y electrodomésticos, lo que provoca costosos reemplazos.
Los residentes de Cavern Springs expresaron preocupaciones similares sobre la calidad del agua en la encuesta. El treinta y nueve por ciento de los encuestados dijeron que estaban insatisfechos con el acceso al agua potable y el 42% calificó los problemas del sistema de agua y alcantarillado, la facturación equitativa de los servicios públicos y los alquileres como sus principales necesidades en el parque.
Otra ley, la Ley de Calidad del Agua de Parques de Casas Móviles (HB 23-1257), fue aprobada este año y fue patrocinada por la representante estatal demócrata Elizabeth Velasco, quien representa al condado de Garfield y al valle de Roaring Fork. Crea un programa de análisis del agua para parques de casas móviles y ofrece subvenciones para su remediación.
Incluye disposiciones para que un parque se considere una molestia pública si no cumple con los requisitos de las pruebas o si no crea un plan de remediación de la calidad del agua cuando se identifican problemas en los resultados de las pruebas. En casos extremos de incumplimiento, los parques podrían incluso pasar a ser propiedad del gobierno local.
El lobby de propietarios de parques de casas móviles en Colorado y en otras partes del país ha rechazado muchas de las disposiciones destinadas a proteger a los inquilinos de los parques, incluidas las normas de salud y los intentos de controlar los alquileres. Queda por ver si las medidas, en caso de ser impugnadas, se mantendrán en los tribunales.
John Stroud es un escritor independiente que vive en Carbondale y un periodista veterano de Roaring Fork Valley desde hace 35 años. Aspen Journalism cubre justicia social, agua, medio ambiente y más. Visite http://aspenjournaism.org.
Nota del editor: Rob Pew, presidente de la junta directiva de Manaus, es uno de los financiadores de Aspen Journalism a título personal. Aspen Journalism es el único responsable de su contenido editorial.
