Por Andrea Teres-Martinez
Glenwood Post Independent
Se han enviado oficialmente por correo las boletas para las elecciones especiales de Glenwood Springs sobre la Pregunta A de la boleta, una iniciativa de cambio de estatutos establecida por el grupo de base Keep Glenwood Glenwood.
La pregunta A en la boleta electoral es una enmienda a los estatutos que requeriría una votación pública para aprobar la anexión y el desarrollo de propiedades pertenecientes a la ciudad, así como también requeriría que todos los permisos de desarrollo de cuatro o más unidades sean revisados por Planificación y Zonificación y el Concejo Municipal.
“Todo lo que se necesita son cuatro votos en el concejo municipal y se podrían perder terrenos detrás de la escuela secundaria, parcelas en toda la ciudad y gran parte del terreno dentro y alrededor de la confluencia, algunos de los terrenos más preciados y valiosos del estado”, Jon Banks escribe en una columna de opinión de invitados del Post Independent.
Keep Glenwood Glenwood comenzó a hacer circular la petición de cambio de estatutos en octubre y, al cumplirse el plazo de 90 días, había recibido más de 800 firmas, superando las 596 requeridas. Esto llevó al Concejo Municipal de Glenwood Springs a programar una elección especial para lo que se convirtió en la Pregunta A de la boleta electoral.
“Colocamos carteles en 140 jardines y durante unas dos semanas recibí un par de mensajes al día de personas que me decían: ‘¿Puedes conseguirme uno?'” dijo Banks en una entrevista.
¿Qué aparece en la pregunta electoral?
La Sección 13.19 de la boleta establece: “Tras la aprobación de la Ciudad de cualquier anexión, o tras la aprobación de cualquier vivienda residencial o de uso mixto que se construirá en terrenos propiedad de la Ciudad, el Consejo, por iniciativa propia, presentará la ordenanza, pregunta o asunto al electorado según lo dispuesto en el Artículo V de esta Carta”.
La Sección 13.2 propone restringir las ventas de derechos de tierra y agua, estableciendo que “Ni las tierras en propiedad y utilizadas por la Ciudad para parques, aeropuertos o fines gubernamentales, ni los derechos de agua, se venderán o transmitirán sin el voto afirmativo de la mayoría de los electores calificados”.
Keep Glenwood Glenwood, dirigido por el residente Jon Banks, afirma en su sitio web que el grupo está preocupado por “los planes de crecimiento de la ciudad y el enfoque de la ciudad de construir todo en todas partes”, y quiere mantener la calidad de vida.
A Banks, le vienen a la mente dos propiedades como ejemplos de desarrollos que podrían haber impactado negativamente las vidas de los residentes de Glenwood Springs y que, según él, sirven como argumentos para una enmienda de cambio de estatuto: la anexión de 480 Donegan y Red Feather Ridge.
En el 2021, la empresa de desarrollo R2 Partners, con sede en Ohio, llevó el proyecto 480 Donegan al Ayuntamiento de Glenwood Springs. El proyecto proponía anexar y rezonificar casi 16 acres en West Glenwood y construir 300 unidades residenciales en la propiedad.
Una organización de base llamada Ciudadanos por un Desarrollo Sensible de Glenwood Springs (Glenwood Springs Citizens for Sensible Development) solicitó con éxito un referéndum para revocar la decisión del ayuntamiento por 4 a 3 de anexar 480 Donegan, lo que puso la derogación en la boleta electoral del 2022.
La decisión del consejo fue derogada en mayo del 2022 por un voto del 60% de casi 2,400 residentes de Glenwood Springs.
“480 Donegan habría ido a votación automáticamente en lugar de que todas esas personas trabajadoras tuvieran que trabajar hasta morir en un período de dos semanas para obtener las firmas que le hicieran saber al consejo que la comunidad realmente no estaba de acuerdo con esa decisión,” dijo Banks al Post Independent.
Red Feather Ridge era una subdivisión de 149 lotes planificada para 132 acres en el lado este de Four Mile Road, en las afueras de los límites de la ciudad de Glenwood Springs, según informes anteriores del Post Independent. El plan incluía terrenos para un nuevo cementerio, terrenos para parques y espacios abiertos adicionales, y fue aprobado para su anexión en el 2003 por una votación de 4 a 3 en el concejo municipal.
Un grupo anti-Red Feather Ridge conocido como Community Voices for Responsible Growth rápidamente se puso a trabajar reuniendo aproximadamente 1,000 firmas para remitir el destino del proyecto a los votantes. Del total de 2,557 votos, el 74% votó en contra del proyecto según informes anteriores del Post Independent.
Impactos en los desarrollos de viviendas asequibles
Un ejemplo reciente de un desarrollo que habría estado sujeto a una elección pública bajo las enmiendas propuestas a los estatutos de la Pregunta A de la boleta electoral es el proyecto “Confluencia” de Midland Avenue y Eighth Street de Hábitat para la Humanidad.
El proyecto está dirigido a residentes que obtienen ingresos del 80% del ingreso medio del área, lo cual fue negociado entre el Ayuntamiento de Glenwood Springs y Habitat. La ciudad finalmente vendió el terreno a Habitat por 1 dólar.
Los residentes deben cumplir con los requisitos de necesidad y residencia para comprar una casa de Habitat, que tienen precios iniciales de $250,000 para un condominio de 2 dormitorios y $325,000 para uno de 3 dormitorios. Se da prioridad a los empleados de tiempo completo que hayan residido dentro de los límites de la ciudad de Glenwood Springs durante al menos dos años.
Actualmente, alrededor del 80% de la fuerza laboral de la ciudad viaja a Glenwood Springs todos los días, lo que ha planteado dudas sobre cómo lidiar mejor con el aumento del tráfico.
“La votación trata sobre mantener a Glenwood en Glenwood”, dijo la presidenta de Hábitat para la Humanidad Roaring Fork Valley, Gail Schwartz. “La forma de mantener a Glenwood en Glenwood es tener atención médica viable, educación viable, una economía viable y Main Street, todo lo cual depende de los empleados”.
La Pregunta Electoral A habría impactado el proyecto Confluence de dos maneras: habría estado sujeto a una elección pública antes de su aprobación debido a que se construyó en terrenos de propiedad de la ciudad, y habría requerido una revisión por parte del concejo municipal debido a la cantidad de unidades.
Banks dijo que cree que Habitat es un ejemplo de un desarrollo que habría pasado la aprobación de los votantes, aunque con algunas modificaciones.
“Creo que es bastante probable”, dijo Banks, refiriéndose a si cree que el proyecto Hábitat aún se habría construido con la Pregunta A en la boleta electoral. “Creo que Hábitat y la ciudad habrían sido mucho más considerados con los vecinos durante todo el proceso que lo que fueron”.
Las organizaciones de vivienda sin fines de lucro como Habitat pueden hacer que sus proyectos sean asequibles gracias a asociaciones público-privadas con las ciudades en las que construyen, razón por la cual Clark Anderson, director ejecutivo de Community Builders, una organización sin fines de lucro con sede en Glenwood, argumentó que la pregunta electoral podría retrasar este tipo de desarrollos.
“También veremos menos viviendas, y esa escasez seguirá elevando el valor de las propiedades”, dijo Anderson. “Será más difícil para los trabajadores promedio vivir en Glenwood, más personas se desplazan hacia y a través de la ciudad, por lo que el tráfico en realidad aumenta”.
Anderson también dijo que, en lugar de ver menos desarrollo, lugares fuera de la ciudad como Four Mile entre Glenwood Springs y Carbondale probablemente experimentarán un aumento en la presión del desarrollo a medida que los residentes busquen construir casas más grandes en lotes más grandes según las regulaciones del condado de Garfield.
“Eso moldeará nuestro patrón de desarrollo un poco más hacia la expansión hacia afuera, y también continuará inclinando nuestro mercado hacia viviendas de alta gama… y continuaremos viendo un mayor crecimiento en New Castle, Silt, Rifle, el valle del río Colorado”, continuó.
Los bancos abogaron por un impacto menor, enfatizando que las constructoras seguirán pudiendo trabajar en propiedades privadas como lo han hecho durante años.
“En primer lugar, no afecta en absoluto a la propiedad privada,” dijo Banks. “Ciertamente, hay una enorme cantidad de construcción que puede ocurrir en Glenwood Springs en propiedad privada sin verse afectado por esta propuesta de ninguna manera”.
Banks dice que no le preocupa que la enmienda a los estatutos pueda disuadir a las constructoras y que, en cambio, podría alentar a los desarrolladores y a la ciudad a trabajar más duro en proyectos para garantizar que los residentes estén contentos con ellos.
“¿Me está diciendo… que si las constructoras le cuentan a todos cuáles son sus planes, a la gente no le va a gustar? … ¿Que si le cuentan a todo el mundo lo que están haciendo, será malo para ellos?” dijeron los bancos. “Lo que escucho es: ‘Si le contamos a toda la comunidad nuestros planes, no podremos hacer lo que queremos.’ Eso no parece ser lo mejor”.
Otros ejemplos de construcciones en Glenwood Springs que se habrían visto afectados por las enmiendas a los estatutos en la Pregunta A de la boleta incluyen los siguientes, según el planificador senior Watkins Fulk-Gray:
- Caverns Village, una construcción multifamiliar de cinco unidades en 405 Laurel St.
- Un edificio residencial de cinco unidades en 702 23rd St.
- Proyecto “The Farm” en 2512 S. Grand Ave.
- Una construcción de 14 unidades en 175/185 County Road 135.
El impacto de la Pregunta A en la boleta electoral en los cronogramas de construcción
En la práctica, exigir elecciones públicas y/o una revisión adicional por parte de la ciudad podría afectar el cronograma de un proyecto de construcción.
“Si se aprueba, la pregunta en la boleta electoral agregaría tiempo a las solicitudes de desarrollo residencial de 5 unidades o más”, dijo la directora de Desarrollo Comunitario, Hannah Klausman, al Post Independent.
Explicó que, actualmente, los proyectos residenciales de 1 a 8 unidades pueden ser una aprobación administrativa, y los proyectos de 9 a 24 unidades requieren la aprobación de la Comisión de Planificación y Zonificación.
“Todos los niveles de aprobación incluyen exactamente los mismos estándares de revisión contenidos en el artículo 070 del código municipal que incluye estándares de diseño, estacionamiento, paisajismo, diseño arquitectónico y más”, continuó.
Los cambios propuestos en la Pregunta A de la boleta electoral requerirían que cualquier proyecto de más de 4 unidades sea revisado por el concejo municipal y la Comisión de Planificación y Zonificación, lo que extendería el cronograma de desarrollo.
“Los proyectos con 5 a 8 unidades tendrían los tiempos de revisión y aprobación más alterados, agregando dos audiencias públicas, incluyendo Planificación y Zonificación y el Consejo, lo que agregaría un mínimo de 8 a 12 semanas al proceso de desarrollo”, escribió Klausman. “Los proyectos con 9 a 24 unidades agregarían una reunión adicional con el Concejo Municipal y agregarían un mínimo de 4 a 8 semanas al proceso de desarrollo. Los proyectos con 25 unidades o más actualmente requieren audiencias públicas del Concejo Municipal y de la Comisión de Planificación y Zonificación, por lo que no habría cambios allí”.
En respuesta a los retrasos previstos en el desarrollo, Banks afirmó: “Creo que es una parte muy importante del proceso”.
El proceso para las elecciones de desarrollo y anexión
Para aquellos acontecimientos que calificarían para una elección pública bajo la enmienda a los estatutos de la Pregunta A de la boleta electoral, Banks dijo que prevé que se lleven a cabo durante los ciclos electorales regulares, en lugar de desencadenar sus propias elecciones especiales que costarían dólares a los contribuyentes.
“Parece que hay muchas oportunidades para incluirlo en una elección existente sin ningún dolor de cabeza o costo real para la ciudad”, dijo Banks.
Aún así, Anderson argumentó que tener que ajustarse al cronograma y retrasar los ciclos electorales regulares podría afectar aún más negativamente la relación de la ciudad con los desarrolladores, e incluso podría desempeñar un papel en el aumento de sus precios.
“En la práctica, es muy costoso y arriesgado realizar cualquier tipo de desarrollo”, dijo Anderson. “La idea de que una constructora de viviendas asequibles vaya a correr con el gasto de diseñar un proyecto en su totalidad y colaborar con la ciudad en la parte del terreno, conseguir financiación, alinear todas las piezas y luego ponerlas en orden para ponerlo a votación con la esperanza de que la comunidad lo apruebe, simplemente no es realista”.
Si bien también reconoció que los requisitos del cambio de estatutos complicarían el proceso de desarrollo, Schwartz señaló que gran parte de la presión recaería sobre el propio ayuntamiento, en lugar de sobre los desarrolladores individuales.
Schwartz dijo que sería necesaria una mayor participación pública por parte de la ciudad para que los residentes comprendan y aprueben completamente un proyecto, y que para cuando se apruebe la votación y el terreno se entregue a los desarrolladores, enfrentarán muchas menos críticas de la comunidad.
“Simplemente se necesitará más trabajo por parte de la ciudad para garantizar que sus paquetes estén libres y limpios para esa transferencia, y ya han pasado por ese escrutinio público”, dijo Schwartz.
Schwartz también dejó en claro que la pregunta electoral solo afectaría una pequeña parte del trabajo de Hábitat, ya que han realizado proyectos en terrenos donados por propietarios privados y están buscando futuras oportunidades de asociación con constructoras privadas.
“Le pediría a la ciudad de Glenwood Springs que, si no van a poder proporcionar terrenos o ser ese socio, deben facilitar la aprobación de viviendas asequibles”, dijo Schwartz. “Necesitan tener incentivos para aprobar viviendas asequibles… Si quieren viviendas y no pueden hacerlo por sí mismos, ¿cómo podemos alentar al sector privado a proporcionar viviendas más asequibles?”
Independientemente de que los votantes aprueben o no la pregunta en la boleta electoral, tanto Schwarts como Anderson coinciden en que se necesita más discusión para que los residentes lleguen a un acuerdo sobre un enfoque sostenible para abordar el crecimiento.
“Realmente desearía que pudiéramos intentar mantener a Glenwood en Glenwood, hacerlo vibrante y ser un lugar que se sienta así durante mucho tiempo”, dijo Anderson. “Pero estos cambios, no creo que hagan eso… Espero estar equivocado”.
Las boletas se enviaron por correo el 2 de abril y deben devolverse a más tardar el 23 de abril, fecha fijada por el Concejo Municipal de Glenwood Springs para la elección especial durante una reunión regular de enero.
“Estamos haciendo campaña activamente y haremos campaña hasta el día de las elecciones”, dijo Banks.