Los residentes de dos parques de casas móviles de Roaring Fork Valley presentaron ofertas para comprarlas el viernes 27 de junio en lo que podría ser el comienzo de un proceso de negociación que durará una semana.
El propietario de los parques, Investment Property Group, con sede en Park City, tiene siete días consecutivos (aunque el feriado del 4 de julio podría afectar este plazo) para responder a la oferta. El propietario puede aceptarla e iniciar un período de diligencia debida de 45 días o rechazarla y estipular los términos y condiciones que deben incluirse en una oferta posterior para aceptarla.
Los parques de casas móviles Aspen-Basalt y Mountain Valley están adoptando un modelo de propiedad comunitaria de los residentes para sus respectivos parques en el que una cooperativa de residentes es propietaria del terreno en el que se encuentran las casas prefabricadas.
Presentaron ofertas con la ayuda de Thistle, una organización sin fines de lucro con sede en Boulder, y financiación de ROC USA Capital. El precio de Aspen-Basalt es de 26,5 millones de dólares y el de Mountain Valley, de 15,5 millones, lo que suma un total de 42 millones de dólares, basado en una oferta sobre la mesa de un grupo de inversión con sede en Dallas que no ha confirmado públicamente su interés.
Tim Townsend, director del programa ROC de Thistle, afirmó que las ofertas cumplen en gran medida con los términos de la oferta existente. Si los propietarios las rechazan, los residentes aún tienen hasta 120 días desde la última notificación, el 7 de agosto, para presentar ofertas que los propietarios deben considerar de “buena fe”.
Es posible que el propietario acepte una oferta y no la otra. Los gobiernos locales y los socios privados de la comunidad han prometido $12.6 millones para la compra de los residentes, lo que reducirá las hipotecas respectivas.
Thistle estima que necesitarán 20 millones de dólares entre los parques para mantener los pagos de los lotes cerca de los promedios actuales de los parques, y los esfuerzos de recaudación de fondos continuarán.
Antonio Martínez, residente del parque Aspen-Basalt y miembro de la junta cooperativa, dijo que el estado de ánimo en el parque ha cambiado de ansiedad a anticipación esperanzadora.
“Nos sentimos mejor que en esa primera reunión”, dijo, haciendo referencia a la primera reunión comunitaria en el patio de juegos del parque sólo un par de semanas después de su primer aviso.
Mientras tanto, IPG notificó a al menos tres residentes del parque Aspen-Basalt el 23 de junio sobre un aumento de alquiler. Uno de los avisos indica que el residente enfrentará un aumento de alquiler de aproximadamente $60 a partir de septiembre, lo que elevará el alquiler del lote a más de $1,600.
María Romero, residente del parque Mountain Valley y miembro de la junta directiva de su cooperativa, comentó que no ha tenido noticias de que ninguno de sus vecinos haya recibido un aviso de aumento de alquiler. El aumento más reciente fue en abril, comentó, y coincidió en que los residentes más nuevos tienen un alquiler base más alto que los residentes que llevan años viviendo en el parque.
El abogado que representa a IPG en la venta no respondió a una solicitud de comentarios al cierre de esta edición.
Un ejemplo de la vida real
Nicholas Salerno, director de programas de ROC USA, habló en el Ideas Fest el domingo 29 de junio durante un debate sobre “Diseño de la economía de propiedad: una nueva visión para el trabajo, la riqueza y la democracia”.
Se unió a Phil Reeves, socio gerente de Apis y Heritage Capital Partners, un fondo de crédito privado que financia la conversión de empresas privadas a propiedad de los empleados, y a Jack Moriarty, director ejecutivo de Lafayette Square Institute, la plataforma de análisis de datos y políticas públicas sin fines de lucro afiliada a la plataforma de inversión Lafayette Square.
Los tres analizaron el concepto de propiedad en el panorama económico y político actual, en relación con la fuerza laboral y el mercado inmobiliario. Facilitar la propiedad a quienes enfrentan inseguridad económica y desigualdad se traduce en un beneficio para el mercado y la sociedad, afirmaron.
Uno de los mayores problemas que impide que eso suceda es la falta de acceso al capital más allá del individuo, dijo Moriarty, pero la respuesta estadounidense a la Gran Depresión y la creación de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas y los gigantes empresariales patrocinados por el gobierno, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Viviendas y la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno, o Ginnie Mae, también conocidas como Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae.
“Creamos un mercado secundario amplio, profundo y líquido que ahora todos damos por sentado”, dijo Moriarty. “Con la idea de que necesitamos promover y apoyar la propiedad de vivienda a gran escala en Estados Unidos, creamos las condiciones financieras para que esto sea posible”.
Reeves dijo que los modelos de propiedad de los empleados se traducen en creación de valor dentro de la empresa cuando los empleados tienen participación en la rentabilidad y el rendimiento.
“Se necesita que la gente haga eso a nivel individual, día tras día, en pequeños detalles. Y la participación de los empleados realmente lo consigue”, dijo. “Obviamente, es un beneficio neto para nosotros y para nuestros inversores, pero también hace que el precio de las acciones suba para los empleados propietarios”.
Para Salerno, dijo que esto se manifiesta en el compromiso cívico con los parques de casas móviles bajo el modelo ROC USA porque comienza en el parque cuando los vecinos eligen una junta y deciden cómo reinvertir en sus vecindarios.
“Hemos visto a residentes postularse a la alcaldía. Los tenemos en comités legislativos estatales”, dijo Salerno. “Los tenemos representando a otros residentes en otras comunidades donde no tienen las mismas oportunidades, y también están luchando por sus derechos”.
Salerno invitó a dos residentes del parque Aspen-Basalt a hablar durante el panel.
Lorena Vargas dijo que esta es la única oportunidad que tienen los residentes de ser propietarios y no la dejarán desperdiciar.
“Si nos desplazaran, como ha ocurrido históricamente en este valle, eso influiría en cómo y dónde trabajamos, cómo pasamos el tiempo con nuestras familias, a qué escuela vamos y a qué escuela irán nuestros hijos”, dijo. “Desequilibraría todo el valle”.
Martínez destacó que los residentes en los parques son la mano de obra local.
“No solo estamos perdiendo residentes, sino también trabajadores esenciales que han mantenido a Aspen en funcionamiento”, dijo. “Hablamos de personal de limpieza, obreros de la construcción, cocineros, maestros, cajeros de banco y muchos más. Hay muchas profesiones en nuestra pequeña comunidad”.
Después de la charla, Salerno le dijo al Aspen Daily News que lo que está sucediendo con estos dos parques es emblemático de las tendencias nacionales en las ventas de parques de casas móviles.
“Es muy similar en el sentido de que necesitamos identificar subsidios públicos para reducir el costo de estas comunidades, porque el terreno no se está abaratando”, dijo. “Debido a los cambios en el mercado, hay más competencia. La reventa de estas comunidades solo aumenta su valor, lo que encarece su compra”.
Dijo que ha visto que las entidades gubernamentales comienzan a reservar fondos para preservar este tipo de viviendas para retener a la fuerza laboral local.
El condado de Pitkin tiene su nuevo fondo de ingresos fiscales por propiedades de vivienda asequible y muchos municipios tienen fondos de vivienda asequible o fondos de bonos destinados a vivienda asequible, pero la presión se extiende mucho más allá de los parques de casas móviles.