Nuevamente, la ley de tenencias ha cambiado en Colorado. Empezando el primero de octubre, el Proyecto de Ley del Senado Colorado, SB 173, hace cambios sustanciales a los derechos y las responsabilidades de los tenientes, propietarios y sus agentes. Estos cambios aplican a procedimientos antes de juicio, durante juicio, y después de juicio.
Con respecto a procedimientos antes de juicio, la nueva ley ha cambiado cuántas veces un propietario puede subir la renta en un año; una vez al año, sin importar el tipo de tenencia que existe.
También, SB 173 cambia la capacidad de los propietarios de cobrar cargos por pagos atrasados. Un propietario ya no puede cobrar un cargo por pago atrasado a menos que el atraso sea más de siete días. Tampoco puede un propietario cargar por pago atrasado al menos que el aviso esté escrito en un contrato de arrendamiento. Ni puede el propietario recuperar el cargo por pago atrasado de un pago de renta regular. En adición, una tenencia o un alquiler de una traila no puede ser terminada por fallar a pagar una o más cargos por pago atrasado. Una diferencia de tenencias en cualquier otro lugar y tenientes y alquileres de trailas es que propietarios no pueden cargar por pagos atrasados al menos que el pago esté más de 10 días tarde, a diferencia de los siete días mencionados anteriormente.
Si un propietario participa en una conducta prohibida, el teniente tiene el derecho de empezar una acción civil y buscar alivio por mandato judicial, daños compensatorios, pena legal de no menos de $150 y no más de $1,000 por cada violacion, y los gastos por mantener la litigación, incluyendo tarifas legales. Pero, antes de iniciar un caso en contra de un propietario, se le tiene que dar aviso sobre la violacion y siete días para corregirla. Si el propietario no corrige la violacion en siete días, entonces uno puede empezar un caso en contra del propietario. Si un teniente se enfrenta a un caso de desalojo, existe la defensa afirmativa que el propietario ha roto alguna de las leyes arriba.
Refiriendo a procedimientos durante juicio, el citatorio, o sea el documento avisando que un procedimiento ha empezado en contra de uno, ahora debe describir la necesidad de dar una respuesta al reclamo. Incluso, el citatorio debe incluir un formulario en blanco para dar una respuesta al reclamo. El citatorio también debe incluir un enlace de web y número de teléfono para recursos para tenientes.
La nueva ley también cambia cuando un respondiente al reclamo debe dar su respuesta formal a la corte. La respuesta de un respondiente ahora puede ser hecha el día de corte, con tal que se haga antes del fin del día. Finalmente, el juicio debe ocurrir entre siete y 10 días después de entregar la respuesta a la corte. El juicio puede ocurrir más allá de los 10 días, con tal que haya una buena razón, y la razón del desalojo no sea por una violacion substancial del contrato de arrendamiento.
Acerca de cambios de procedimiento después del juicio, un sheriff no puede ejecutar una orden para sacar a alguien de su casa hasta que 10 días hayan pasado desde el juicio. Antes, los sheriff solo tenían que esperar 48 horas. También, un propietario debe aceptar pagos de todas sumas debidas por falta de pagar la renta, incluyendo la renta que se ha acumulado durante la pendencia de litigación. Si un teniente paga lo debido, aun después de una orden judicial, la corte quitará cualquier orden judicial con perjuicio después de que el pago sea confirmado.
Estas leyes, siendo firmadas por el gobernador Jared Polis el 25 de junio de este año, expanden las protecciones de los tenientes. Si usted tiene alguna pregunta sobre su situación de vivienda, por favor llame a Alpine Legal Services al (970) 945-8858 para recibir una consulta gratuita.